Для эксплуатации промышленных, торговых, офисных зданий и сооружений их владельцы заключают договоры энергоснабжения, а также водо- и теплоснабжения, водоотведения и пр. Согласно условиям таких договоров компании-абоненты получают за плату, например, электроэнергию и обязаны в технически исправном состоянии содержать соответствующие сети, через которые производится поставка коммунальных ресурсов. Однако разделить бремя ответственности по таким договорам, а точнее, определить ее границы, — задача совсем непростая и на практике приводит к многочисленным спорам компаний-абонентов и снабжающих организаций.

Конструкция договора энергоснабжения является общей договорной моделью, в рамках которой осуществляется поставка различных коммунальных ресурсов. Соответственно, общие правила о договоре энерго­снабжения, закрепленные в §6 главы 30 ГК РФ, в равной степени относятся и к договорам теплоснабжения, водоснабжения и другим договорам на поставку коммунальных ресурсов в силу ст. 548 ГК РФ.

Помимо общих правил, к отдельным видам такого догово­ра применяются специальные нормы, содержащиеся в соответствующих нормативных правовых актах (например, для договора водоснабжения таким правовым актом является Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).

Однако вне зависимости от вида реализуемого коммунального ресурса (вода, теп­ловая энергия в горячей воде и др.) его поставка осуществляется в рамках одного и того же договорного подвида «договор энергоснабжения», относящегося к договорному виду «договор поставки». Последний, в свою очередь, относится к договорному типу «договор купли-продажи». В связи с этим при отсутствии в специальных законах правил, регулирующих отношения, касающиеся поставки определенного коммунального ресурса, к названным до­говорам могут быть применены правила §1—3 главы 30 ГК РФ, а также общие положения об обязательствах и договорах.

В настоящей статье рассмат­риваются правовые позиции судов по вопросу разграничения зоны эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности абонента и энергоснабжающей компании, которые в равной мере относятся ко всем упомянутым договорам с учетом их специфики.

Акт разграничения имеет огромное значение

В обязанности абонентов входит осуществление технического обслуживания и ремонта принадлежащих им сетей или своими силами, или силами привлеченных подрядных организаций. Свои энергопринимающие устройства компании располагают на сетях, относящихся к зоне их ответственности по договору энергоснабжения, которые входят в общую инфраструктуру соответствующего комплекса.

Для определения зон ответственности энергоснабжающей организации и компании-абонента между ними подписывается до­кумен­т под названием «Акт разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности», в котором стороны утверждают схему расположения сетей и кто за что отвечает.

Установление согласованных границ, по которым проходят эксплуатационная ответственность сторон и балансовая принадлежность их объектов, имеет важное значение для владельцев зданий и сооружений, поскольку от этого зависит объем их финансовых обязательств. Например, в предмет доказывания по делам о взыскании задолженности по оплате электроэнергии, фактически потерянной в электросетях при ее передаче, входит установление следующих обстоятельств:

• принадлежность объектов электросетевого хозяйства и границ балансовой принадлежности сетей;
• факт перетока электроэнергии через электросети;
• способы фиксации объемов электроэнергии на входе в электросеть и на выходе из нее;
• величина (количественное значение) электроэнергии, поступившей в сеть;
• величина (количественное значения) электроэнергии, вышедшей из сети (суммарное значение объема полезного отпуска, поставленного потребителям, и объема, переданного в смежные электросети);
• разность между двумя преды­дущими величинами, которая составит величину потерь;
• задолженность по оплате, рассчитанная как разность между стоимостью потерянной электроэнергии и размером фактически произведенной за нее оплаты.

Эти обстоятельства, а также доказательства, на которых основаны выводы суда, указываются в мотивировочной части решения (п. 4 ст. 170 АПК РФ). При этом приоритет отдается определению объ­ема энергоресурсов (в том числе количества потерь в сетях) по приборам учета (Определение Верховного суда РФ от 15.10.2014 по делу № 308-ЭС14-91, А53-16593/2013).

Конфликты при определении границ ответственности

Как показывает практика, нередко компании-абоненты отказываются от варианта акта в том виде, в котором его предлагают для подписания энергоснабжающие организации, считая, что они необоснованно расширяют зону ответственности компаний. Энергоснабжающие организации в своих вариантах зону ответственности абонентов предусматривают не на границах принадлежащих тем объектов (например, по наружной части стены здания или сооружения), а немного дальше этих границ, закреп­ляя за абонентами участок большей протяженности.

Несогласные с таким подходом абоненты передают возникшие разногласия на рассмотрение суда в порядке ст. 445 ГК РФ, а если договор заключен, дожидаются окончания срока его действия, чтобы изменить сложившийся порядок. Зачастую споры также возникают в ситуации, когда акт разграничения эксплуа­тационной ответственности и балансовой принадлежности вообще не подписан. Рассмот­рим, что следует учитывать в подобных случаях.

Применительно к такой услуге, как поставка тепловой энергии в горячей воде, обязанность проводить плановые ремонты (текущие и капитальные) тем лицом, в чьем ведении находятся тепловые сети в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуа­тационной ответственности, вытекает, в частности, из следующих нормативных правовых актов: Гражданский кодекс РФ (ч. 2), Типовая инструкция по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утв. приказом Госстроя России от 13.12.2000 № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» (подп. 6.4—6.5), Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утв. приказом Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 (п. 2.1.5).

Для установления зоны ответственности абонента принимается во внимание содержание подписанного между ним и энергоснабжающей организацией договора с актом разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности. При этом учитывается, как проходит граница зон ответственности, какие участки теплотрассы переданы в ведение каждой из сторон, фактически сложившийся между ними порядок взаимоотношений по этому поводу, эксплуатация сетей исключительно под нужды одного абонента и их неиспользование в качестве промежуточных сетей для нужд других абонентов и т.д.

Так, в одном деле суд установил, что абонент фактичес­ки потребляет и может потреб­лять теплоэнергию только посредством использования спорного участка теплотрассы, присоединенного к сети энергоснабжающей организации. Поэтому данный участок теплотрассы фактически является присоединенной сетью абонента, и именно на нем лежит обязанность его содержать в исправном состоянии и производить по мере необходимости ремонт (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 21.11.2012 по делу № 33-8692/2012).

В пользу энергоснабжающей организации будет свидетельствовать и тот факт, что абонент длительное время исполнял без возражений договор энергоснабжения для потребителей тепловой энергии в горячей воде, а до него ранее заключены договоры аналогичного содержания и с идентичными актами разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности.

В то же время сопутствующие до­кумен­ты, например ситуационный план земельного участка, на котором представлена схема размещения теплотрассы, не имеют значения для решения вопроса об определении зоны ответственности сторон договора энергоснабжения. Упомянутые до­кумен­ты служат цели определения границ размещения теплотрассы и мес­та нахождения теплосетей и сами по себе балансовую принадлежность участков теп­лотрассы не определяют.

Если акт разграничения эксплуатационной ответственнос­ти не подписан, суд принимает во внимание балансовую принадлежность сетей, то есть определит, кому именно они принадлежат. Принадлежность сетей абоненту может следовать из проектной до­кумен­тации на принадлежащий ему объект, в состав которого входил участок теплотрассы, учет сетей в составе основных средств у абонента, наличие подписанных актов приема-передачи объектов и т.д.

Изменение зон ответственности можно обсуждать при заключении нового договора

Наличие определенных зон эксплуатационной ответственности в договоре энергоснабжения не лишает абонента по окончании срока действия данного договора и при обсуждении проекта нового договора представить свои возражения по границе балансовой принадлежности теплосетей.

В разделе 1 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утв. ­Минтопэнерго России 12.09.95 № Вк-4936, предусмотрено, что границей балансовой принадлежнос­ти тепловых сетей является линия раздела элементов теп­ловых сетей между владельцами по признаку собственности, аренды или полного хозяйственного ведения.

В соответствии с п. 1.9 приказа Госстроя России от 13.12.2000 № 285 границей балансовой принадлежности является линия раздела элементов систем теп­лоснабжения по признаку собственности или иного законного основания, а границей эксплуатационной ответственности — линия раздела элементов системы теплоснабжения по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации тех или иных элементов систем теплоснабжения, устанавливаемая соглашением сторон. В случае отсутствия такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.

При отсутствии соглашения о границах все решает балансовая принадлежность

Если соответствующий участок теплотрассы не учтен на балансе абонента в качестве основных средств, то при обсуждении проекта договора энергоснабжения абонент сможет настаивать на установлении в акте разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности не в соответствии с ранее утвержденной схемой, а по наружной стене принадлежащего ему объекта.

При отказе энергоснабжающей организации подписать с абонентом договор энерго­снабжения с актом разграничения по наружной стене объекта абонент будет вправе в судебном порядке потребовать заключения договора на приемлемых для себя условиях на основании ст. 445 ГК РФ, поскольку энергоснабжающая организация не вправе уклониться от его заключения.

Если теплосети по участку теплотрассы от наружной час­ти объекта абонента не учтены у абонента в составе основных средств, не передавались ему по акту приема-передачи, не входят в состав общей инфраструктуры принадлежащего ему объекта, нет и оснований для установления зоны эксплуатационной ответственности в этом месте, поскольку при отсутствии балансовой принадлежности соответствую­щей части теплосетей эксплуатационная ответственность могла быть установлена только договором энергоснабжения.

Так, в одном деле, устанавливая зону эксплуатационной ответственности абонента по наружной части стены многоквартирного дома, суд исходил из того, что в материалы дела энергоснабжающей организацией не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что:

• спорные участки сети (от внешней границы стены многоквартирных домов до тепловых камер) относятся к составу общего имущества граждан, проживающих в многоквартирных домах;
• о наличии воли собственников на изменение границы эксплуатационной ответственности;
• спорные участки сети за пределами стены дома используются исключительно для нужд этого дома (предназначены для снабжения энергией исключительно этого многоквартирного дома).

Акты о подключении, разграничении балансовой принадлежности, которые составляются по окончании технологического подключения к теплосетям и подписываются сторонами договора о технологическом подключении, также отсутствовали, как и доказательства того, что к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится земельный участок, находящийся за пределами периметра зданий.

Энергоснабжающая организация в ходе рассмотрения спора ссылалась на то, что сети ей также не принадлежат.

Но суд отметил, что отсутствие оформленных в установленном порядке до­кумен­тов, подтверждающих факт передачи спорных участков тепловых сетей в муниципальную собственность, не является основанием для возложения обязанностей по содержанию названных участков сетей на управляющую многоквартирным домом компанию, не являющуюся их правообладателем (постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 № Ф09-10246/13 по делу № А60-2413/2013).

Аналогичное заключение суд сделал и в другом деле: отсутствие теплосетей в перечне объектов муниципальной собственности само по себе не свидетельствует о том, что эти сети не относятся к объектам муниципальной собственности. Кроме того, отсутствие оформленных в установленном порядке до­кумен­тов о муниципальной собственности на указанные сети не является основанием для возложения обязанности по содержанию таких сетей на абонента, не являю­щегося их правообладателем (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6856/2009 по делу № А04-1814/2009).

Еще в одном деле суд отметил, что спорные сети не находились на балансе абонента и не являлись элементом принадлежащего ему здания. Доказательства того, что эти сети создавались как неотъемлемая (обслуживающая) часть данного здания, энергоснабжающая организация не представила, в связи с чем суд отклонил ее довод о том, что ответственность за содержание указанных сетей по условиям договора энергоснабжения должна относиться на абонента (постановление ФАС Дальневос­точного округа от 28.06.2013 № Ф03-2673/2013 по делу № А59-3781/2012).

Инструменты давления на абонентов

Вместе с тем в случае отказа при заключении нового договора от принятия на баланс теплосетей следует учитывать, что энергоснабжающая организация будет вправе свои затраты на содержание, ремонт, эксплуатацию таких сетей учесть при установлении тарифов на поставку теп­ловой энергии в горячей воде на основании ст. 8 и 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», что приведет к удорожанию для абонента услуг по подаче тепловой энергии в горячей воде.

Энергоснабжающая организация также вправе предъявить абоненту к возмещению свои затраты на ремонт и восстановление тепловых сетей, поскольку ухудшение их состояния пришлось на период, когда они находились в зоне его эксплуатационной ответственности. Такое право на возмещение затрат и корреспондирующая этому обязанность абонента вытекают из условий договора энерго­снабжения и положений ст. 15 ГК РФ.

Кроме того, энергоснабжаю­щая организация сможет задействовать и иные инструменты давления на абонента, сделав для него возврат теплосетей в ее ведение экономичес­ки невыгодным.

К примеру, если наряду с основными сетями по участку теплотрассы проходят промежуточные сети, которые энергоснабжающая организация задействует при поставке тепловой энергии абоненту в случае, когда основные сети требуют ремонта, она может перестать их использовать.

Это возможно при отказе абонента от включения в зону своей эксплуатационной ответственности участка теплотрассы от наружной стены принадлежащего ему объекта. Энергоснабжающая организация может просто не предоставить промежуточную сеть, учитывая, что имеется основная сеть, сделанная специально под абонента.

Что касается основной сети, энергоснабжающая организация может отказаться использовать эту сеть для подачи тепловой энергии до того момента, пока абонент не возместит затраты на устранение недостатков. Например, сославшись на возможный прорыв сетей в связи с их ненадлежащим техническим состоянием, что лишит абонента теплоснабжения.

Как видно в приведенной ситуации, даже если абонент откажется включить в свою эксплуа­тационную ответственность участок теплотрассы от наружной стены принадлежащего ему объекта, абонент все равно будет обязан произвести ремонт тепловых сетей, при этом платить за тепловую энергию он будет по повышенному тарифу. Кроме того, не исключено, что энергоснабжающая организация может отключить абонента от промежуточных сетей, что делает отказ от пролонгации договора энергоснабжения с утвержденным актом разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности нецелесо­образным.

Когда пользователи подписывают договор о ресурсоснабжении с управляющими организациями, они мало заботятся о согласовании границ балансовой принадлежности. Кроме того, важно понимать, что актуальным может быть вопрос разграничения ответственности по эксплуатации, и другие темы, касающиеся подведенным к домам инженерных сетей. Кто этим должен заниматься? Обе стороны. Но чтобы обезопасить себя они должны подписать акт разграничения балансовой принадлежности водопроводных сетей.

Водопровод очень важная составляющая комфортной жизни в доме. Подписав акт, стороны должны нести ответственность за исправное состояние водопровода, а если что-то будет упущено, то трубы надо будет ремонтировать, и, естественно, за свой счет. Все это надо учитывать при согласовании балансовой принадлежности, ведь зачастую именно на управляющего ложится вся ответственность за водоснабжение и канализацию. Потому посреднику надо сузить круг своих непосредственных обязанностей, не выходя при этом из рамок гражданского законодательства.

Акт разграничения эксплуатационной ответственности

Никакой жилой или нежилой дом нельзя сдать в эксплуатацию, если к нему не подключены такие коммунальные услуги, как водоснабжение и канализация. Чтобы регулировать поставку этих ресурсов компании должны заключать договоры, в которых разграничивают эксплуатационную ответственность.

Цель этих договоров в том, чтобы клиенты получили услугу по водоснабжению или водопотреблению, а компания, которая предоставляет эти услуги, получила за свою работу оговоренную оплату.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Вот ещё парочка правил, которые соблюдаются при подписании акта разграничения ответственности:

Как оформляется образец акта разграничения

Акт – это документ, что оформляется в письменном виде, чтобы обозначить права, обязанности и правомочия между организациями, поставляющими ресурсы и абонентом, который их получает. Хотя второй стороной может выступать и управляющая компания, которая только посредник, перебирающий на себя часть обязанностей, после того как будет подписан бланк.

Обязанности компаний-поставщиков не такие обширные. В частности, эти компании обязаны поставлять ресурс в должном количестве и в высоком качестве. А вот абоненту, коим сейчас выступает управляющая компания, доставка услуги влетает в приличную копеечку. Дело в том, что он должен:

• Делать ремонт оборудования, если то сломается;
• Проводить техническое обслуживание оборудования;
• Другие обязанности.

Особенности составления акта по водоснабжению и канализации

Водоснабжение и канализация – услуги, без которых современное общество не сможет жить. К данной отрасли относятся такие услуги:

А также в документе обязательным условием есть указание границ ответственности. В данном конкретном случае они касаются собственника помещения.

• Стояки горячего и холодного водоснабжения;
• Устройства, отключающие воду;
• Запорно-регулирующая арматура на внутриквартирной разводке.
• Внутридомовая система канализации;
• Общий стояк канализации;
• Раструб;
• Внутриквартирные трубопроводы канализации;
• Стояки отопительной системы и их отключающие устройства.

Как видите, ответственность полагается только за те системы, эксплуатация которых во многом зависит от людей. Такая простая проблема, как засор канализационной трубы без наличия отвечающего за это человека, может превратиться из неприятности в самую настоящую катастрофу. Потому что перекрытие общего стояка несет отключение услуги всему дому. А если нет возможности найти лицо, которое все это будет исправлять, то засор не получится убрать и через месяц.

Приблизительно такая же проблема может постигнуть тех, кому поставляет воду водоканал. Разобраться с прорвавшей трубой можно за несколько часов, а без ответственного лица или неправильно составленного акта балансовой принадлежности водопроводных сетей, починить поломку может не получиться и на протяжении года. Это не страшно, если в доме никто не живет, но если это не так, то люди останутся без полноценного водоснабжения.

ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2013 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Михайловой А.И.
судей Гетмановой Т.С., Головниной Е.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
— от общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12": не явились;
— от открытого акционерного общества "Амурские коммунальные системы": не явились;
— от Администрации города Благовещенска: не явились;
— от Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска: не явились;
— от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: не явились;
— рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Благовещенска
на решение от 22.04.2013
по делу N А04-8363/2012
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Фадеевым С.М.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12"
к открытому акционерному обществу "Амурские коммунальные системы", муниципальному образованию город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска
об обязании произвести действия
третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление-12" (далее — ООО "Домоуправление-12") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к открытому акционерному обществу "Амурские коммунальные системы" (далее — ОАО "АКС"), муниципальному образованию город Благовещенск в лице администрации города Благовещенска (далее администрация города Благовещенска) об обязании провести ремонт канализационного выпуска, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Институтская, 17/1 на отрезке от наружной стены жилого дома до канализационного колодца.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Благовещенска.
Решением суда от 22.04.2012 иск удовлетворен в отношении администрации города Благовещенска, которая обязана произвести ремонт канализационного выпуска. В отношении ОАО "АКС" в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, администрация города Благовещенска обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска к ней отказать.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Домоуправление-12" является управляющей компанией многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Институтская, 17/1.
ООО "Домоуправление-12" также является исполнителем коммунальных услуг по отпуску воды и приему сточных вод указанного жилого дома на основании договора на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод от 01.12.2011 N 1706, заключенного с ресурсоснабжающей организацией — ОАО "АКС".
В течение 2012 года от жильцов дома в управляющую компанию поступали заявки, связанные с течью канализационной трубы в подвале указанного дома. Собственники жилого дома также обращались непосредственно в администрацию города Благовещенска с указанными жалобами.
В связи с жалобами жильцов о затоплении подвального помещения, ООО "Домоуправление-12" 08.02.2012 направило в адрес ОАО "АКС" письмо с просьбой произвести ремонт трубы на участке от внешней стены дома до колодца.
В ответ ОАО "АКС", со ссылкой на Постановление Правительства Российской Федерации N 307 от 23.05.2006 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" указало, что канализационный выпуск входит в состав общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме и его ремонт возлагается на собственников жилых помещений. Также сослалось на то, что КУМИ города Благовещенска указанный канализационный выпуск по договору аренды муниципального имущества от 16.07.2005 N 003-АКС/В ему не передавало, в связи с чем его обслуживание оно не осуществляет.
27.06.2012 ООО "Домоуправление-12" обратилось в администрацию города Благовещенска и КУМИ города Благовещенска, как к собственникам наружных сетей, с просьбой произвести ремонт канализационного выпуска.
3.07.2012 Управление ЖКХ администрации города Благовещенска ответило, что канализационный выпуск является собственностью собственников многоквартирного дома, бремя содержания которого должны нести собственники этого жилого дома.
КУМИ города Благовещенска в своем ответе от 04.07.2012 указал, что ремонт канализационного выпуска не представляется возможным в силу того, что данный канализационный выпуск не является собственностью муниципального образования.
Непосредственные обращения жильцов были перенаправлены Управлением ЖКХ администрации города Благовещенска в адрес ООО "Домоуправление-12", с предложением самостоятельно произвести ремонт канализационного выпуска, со ссылкой на обязанности управляющей компании.
Полагая, что поскольку внешней границей сети водоотведения является внешняя граница стены многоквартирного жилого дома, а неисправности канализационного выпуска находятся на участке от внешней границы дома до колодца, истец с читает, что обязанность по его ремонту лежит не на управляющей компании, а на ответчиках. Указанный довод явился основанием для заявления истцом настоящего иска.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что лицом, обязанным произвести ремонт канализационного выпуска является его собственник — администрация города Благовещенска.
Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 (далее Правила N 167) установлено, что отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам, заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.
Пунктом 14 Правил N 167 установлено, что к договору прилагается акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них. Разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. При отсутствии такого акта граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее Правила N 491), в состав общего имущества жилого включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно пункту 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил N 491).
Как видно из материалов дела, при заключении договора на отпуск (получение) воды и (или) прием сточных вод от 01.12.2011 N 1706 между ОАО "АКС" и ООО "Домоуправлдение-12" стороны не установили границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водопроводным и канализационным сетям и сооружениям на них.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 Правил N 167 и пунктом 5 Правил N 491 указанную границу следует принять как внешнюю границу стены многоквартирного жилого дома.
Поскольку канализационный выпуск дома по ул. Институтская, 17/1 находится на отрезке от наружной стены дома до канализационного колодца, он не входит в общее имущество многоквартирного жилого дома и, соответственно, в зону ответственности ООО "Домоуправление-12".
Вместе с тем, указанное оборудование не входит и в зону ответственности ОАО "АКС" в связи с тем, что оно не было передано ему по договору аренды муниципального имущества от 16.07.2005 N 003-АКС/В, заключенному им с КУМИ города Благовещенска, что видно из акта передачи имущества, являющегося Приложением N 1 к договору.
Согласно указанному акту КУМИ города Благовещенска передало ОАО "АКС" канализационную сеть А/ЦЕМ., дата ввода в эксплуатацию 01.09.1983, протяженностью 2310,0 (м).

В указанный участок канализационной сети включен участок канализации дома N 17/1 по ул. Институтской, который составляет 154 (м).
Согласно техническому паспорту канализационной сети квартала N 405 от 28.03.2008, инв.

Согласование границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (Шоломова Е.В.)

N 01-1001448, протяженность канализационной трубы (водоотведения) от канализационного колодца (КК) дома N 17/1 по ул. Институтская — КК1 до КК9, через КК2, ККЗ, КК4, КК5, КК6, КК7, КК8 составляет 154 м.
Таким образом, канализационные выпуски дома N 17/1 по ул. Институтской от наружной стены дома до канализационных колодцев администрацией города Благовещенска в аренду ОАО "АКС" переданы не были.
Поскольку указанные канализационные выпуски администрацией города Благовещенска в аренду ОАО "АКС" не передавались, а на обслуживании ООО "Домоуправление-12" находится только внутридомовая система водоотведения дома до внешней границы стены этого дома, обязанность по содержанию спорного канализационного выпуска N 1 дома N 17/1 по ул. Институтской от наружной стены дома до канализационных колодцев лежит на муниципальном образовании города Благовещенска.
Доводы администрации города Благовещенска о том, что сведения о канализационном выпуске в реестре муниципальной собственности отсутствуют, не может быть принят судом во внимание, поскольку надлежащее оформление документов, подтверждающих факт передачи спорного имущества в муниципальную собственность, не является основанием для освобождения администрации города Благовещенска от обязанности по содержанию данного имущества, возложенных на нее в силу закона.
Факт неисправности канализационного выпуска и места ее нахождения установлен судом первой инстанции на основании результатов проведенной экспертизы, согласно которой причиной затопления подвала N 1 многоквартирного жилого дома N 17/1 по ул. Институтской является неисправность канализационного выпуска N 1, выразившаяся в непроходимости стоков водоотведения через трубопроводы указанного выпуска. Указанная непроходимость трубопровода, ориентировочно, располагается на расстоянии 2 м от внешней границы стены дома. Для устранения причин неисправности канализационного выпуска N 1, по мнению эксперта, необходимо выполнить работы по перекладке выпуска канализации с полной заменой труб от подвала здания до канализационного колодца.
При таких обстоятельствах, суд считает доказанным факт нахождения спорного неисправного оборудования в собственности администрации города Благовещенска, что влечет ее обязанность по содержанию и ремонту данного оборудования.
В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленный ООО "Домоуправление-12" иск, обязав администрацию города Благовещенска произвести ремонт канализационного выпуска N 1 дома N 17/1 по ул. Институтской в г. Благовещенске.
При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы администрации города Благовещенска и отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

Заместитель
правового управления
ООО "Удмуртские коммунальные системы"
В.В. Нилова
Вопрос разделения границ ответственности за производство тепловой энергии, ее транспортировку в дом и обеспечение теплом каждого отдельно взятого помещения был всегда достаточно сложным. Особенно болезненным он стал, когда в технологической цепочке «котельная - радиатор отопления» стало задействовано несколько организаций с несовпадающими интересами.

Более подробно получить информацию по .
Если установление границ балансовой принадлежности напрямую зависит от права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления и на практике не вызывает особых трудностей в их определении, то границы эксплуатационной ответственности устанавливаются по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию, а потому не всегда по данной линии раздела достигается соглашение сторон. Принятые постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491), устанавливают принципы определения границ от внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, и от внешних коммунальных сетей, принадлежащих муниципалитетам (эксплуатируемых ресурсоснабжающими организациями).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме Правилами № 491 предусмотрено, что они «регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме».

Следовательно, цель, сфера действия данных Правил четко обозначена: отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и иными лицами относительно содержания объектов общей долевой собственности, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме». Пункт 2 Правил № 491 в состав общего имущества включает объекты внутридомовой инженерной инфраструктуры:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;
• внутридомовая система отопления;
• внутридомовая система электроснабжения;
• информационно-телекоммуникационные сети.

В соответствии с пунктом 8 Правил № 491 «внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества , если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом» . В связи с тем, что Правила № 491 регулируют отношения по содержанию общего имущества многоквартирного дома, правильное толкование пункта 8 Правил № 491 возможно только в системной (нормативной) связи с жилищным, гражданским законодательством и иными нормативными актами, регулирующими отношения по ресурсоснабжению. Так, определение при поставке коммунального ресурса внешней границы (границы балансовой принадлежности) инженерных сетей, входящих в состав общего имущества, по внешней границе стены многоквартирного дома обусловлено статьей 36 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, и статьей 210 Гражданского кодекса РФ, возлагающей на собственника имущества бремя его содержания. По общему правилу граница эксплуатационной ответственности определяется соглашением сторон. При не достижении соглашения сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности. Установленное пунктом 8 Правил № 491 положение об определении границы эксплуатационной ответственности в отсутствие соответствующих соглашений собственников помещений как с исполнителем коммунальных услуг, так и с ресурсоснабжающей организацией, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса по месту соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом , применимо лишь в случаях, когда отношения сторон не касаются ресурсоснабжения либо когда ресурсоснабжающая организация отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем. Письмом от 20.03.2007 № 4967-СК/07 «О применении пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307» Минрегион РФ пояснил, что «в случае, когда ресурсоснабжающая организация не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю подаются коммунальные ресурсы (отношения ресурсоснабжения), ресурсоснабжающая организация не является исполнителем коммунальных услуг и несет ответственность за режим и качество подачи... горячей воды... и тепловой энергии… на границе присоединения сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, или принадлежащих собственникам жилых домов, к сетям инженерно-технического обеспечения » . Данное разъяснение основано на императивных нормах жилищного законодательства, действие которых не может быть изменено соглашением сторон или решениями органов местного самоуправления.

Значение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности для договора ресурсоснабжения

С позиций норм гражданского законодательства договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно статье 420 Гражданского кодекса РФ «договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» . Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения». Статьей 539 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что «по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии». При этом «к отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними». В соответствии с пунктом 2.1. Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утвержденной Приказом Госстроя России № 285 от 13 декабря 2000г. , в основные обязанности теплоснабжающей организации входит «соблюдение режимов теплоснабжения по количеству и качеству тепловой энергии и теплоносителей, поддержание на границе эксплуатационной ответственности параметров теплоносителей в соответствии с договором теплоснабжения ». Согласно пункту 2.1.5 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго РФ от 24 марта 2003 г. N 115, «разграничение ответственности за эксплуатацию тепловых энергоустановок между организацией - потребителем тепловой энергии и энергоснабжающей организацией определяется заключенным между ними договором энергоснабжения». Обязательность оформления акта разграничения границ закреплена в Приказе Минэнерго РФ от 19 июня 2003 г. N 229 "Об утверждении Правил технической эксплуатации электрических станций и сетей Российской Федерации", в пункте 4.12.2 которого закреплено: «Границы обслуживания тепловых сетей оформляются двусторонним актом». Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что при заключении договора теплоснабжения стороны обязаны учитывать установленные нормативными актами требования об обязательном определении и четком отражении границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между Энергоснабжающей организацией и Абонентом. Необходимо отметить, что аналогичные требования об установлении границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности как существенном условии договора между ресурсоснабжающими организациями и потребителями предусмотрены нормативными актами, регулирующими отношения по поставке электроэнергии. В соответствии с пунктом 13 «в» Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. N 861, договор должен содержать следующие существенные условия: «ответственность потребителя услуг и сетевой организации за состояние и обслуживание объектов электросетевого хозяйства, которая определяется балансовой принадлежностью сетевой организации и потребителя услуг (потребителя электрической энергии, в интересах которого заключается договор) и фиксируется в акте разграничения балансовой принадлежности электросетей и акте эксплуатационной ответственности сторон, являющихся приложениями к договору». Пунктом 13 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.1999 N 167 предусмотрено: «В договоре указывается предмет договора, которым является отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод», при этом в числе существенных условий предусматриваются «границы эксплуатационной ответственности сторон по сетям водоснабжения и канализации». Таким образом, с правовой точки зрения, определение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности для договоров ресурсоснабжения является существенным условием.

Судебная практика

Российская правовая система не основывается на прецедентном праве, однако при принятии решений, суд не может не принимать во внимание обобщенную практику вышестоящих судов. Как отметил Высший Арбитражный суд РФ в п.7 Постановления Пленума от 20.12.2006 г. № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» «согласно части 3 статьи 133 Кодекса к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства. В связи с этим в целях единообразного толкования и применения норм материального права и норм процессуального права судье необходимо в каждом случае при подготовке дела к судебному разбирательству проанализировать судебную практику применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения». Так, относительно применения законодательства при исполнении договоров между ресурсоснабжающими организациями и потребителями, позицию арбитражных судов достаточно четко отражает, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 марта 2008 г. N Ф09-1589/08-С5. Проверяя законность постановлений судов по преддоговорному спору, Федеральный арбитражный суд Уральского округа указал, что принимая спорный пункт договора о применении законодательства при исполнении договора в редакции ответчика, суды «исходили из того, что Правила N 491 регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего собственникам в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, приняты в соответствии со ст. 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются действующими, не противоречат другим нормативно-правовым актам, следовательно, подлежит применению при заключении спорного договора». К ассационная инстанция отметила ошибочность выводов судов. «Правила N 491 не подлежат применению к отношениям сторон, ввиду того, что ими регулируются вопросы содержания общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, не связанные с отношениями по представлению услуг водоснабжения и канализации . Таким образом, по всем вопросам, не отраженным в спорном договоре, необходимо руководствоваться Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, регламентирующими отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводно-канализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов». Судебная практика подтверждает правильность вывода о неприменимости Правил № 491 к отношениям между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг, поскольку ими регулируются вопросы содержания общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, не связанные с отношениями по ресурсоснабжению. Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в своем Постановление от 15 октября 2007 г. № Ф09-8349/07-С5 разрешая спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод, отметил: «Согласно СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий" водопроводный ввод и коллективный (общедомовой) прибор учета относятся к внутренней системе водопровода. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Суд апелляционной инстанции, установив, что у муниципального предприятия "Водоканал" в хозяйственном ведении находятся только наружные водопроводные и канализационные сети, и, приняв во внимание, что коллективный (общедомовой) прибор учета относится к внутренней системе водопровода, правомерно на основании п. 13, 14 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации пришел к выводу о том, что ответственность за содержание сетей от внешней границы жилого дома до коллективного (общедомового) прибора учета следует возложить на того, в чьем ведении (по праву хозяйственного ведения или праву собственности) находится участок сетей от внешней границы жилого дома до приборов учета, то есть по балансовой принадлежности». Правильность вывода о границах как существенном условии договора ресурсоснабжения подкреплена материалами судебной практики. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2008 г. N Ф04-417/2008(1008-А46-13) Кассационная инстанция признала, что «существенным условием договора энергоснабжения является ответственность покупателя и поставщика за состояние и обслуживание объектов энергоснабжения, которая определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к договору акте разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон. С учетом этого правильным является вывод суда о том, что акт от 27.12.2005 является частью договора энергоснабжения, что и зафиксировано в пункте 5.1 договора. Без наличия акта договор заключен быть не может. Заявляя данный иск, истец по существу просит признать недействительным часть договора энергоснабжения. В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Вследствие особого значения основных условий сделки невозможна недействительность тех ее условий, которые являются существенными в силу требования законодательства (статья 432 Гражданского кодекса), ибо в этом случае остающиеся условия сделки окажутся лишенными правовой силы и не будут создавать сделку». Аналогичный вывод о границах эксплуатационной ответственности как существенном условии договора энергоснабжения содержится в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2001 г. N А58-2788/00-Ф02-2992/01-С2 : «Учитывая то, что правоотношения, сложившиеся между сторонами, носят длящийся характер, материалами дела не подтвержден факт расторжения данного договора, а также то, что стороны подтвердили действительность акта установления границ ответственности от 3 февраля 1997 года, который в силу статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора энергоснабжения и его неотъемлемой частью, доводы об отсутствии договорных отношений между сторонами нельзя признать состоятельными». Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить: определение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, безусловно, содействует определению сферы ответственности по содержанию инженерных сетей в надлежащем состоянии между всеми участниками договорных отношений, от правильности и своевременности определения этих границ зависит надлежащее техническое состояние и безопасная эксплуатация энергоустановок, находящихся в ведении сторон договора ресурсоснабжения, сохранность приборов учета и, как следствие, правильное определение количества и качества поставляемого ресурса.

Современные жилищные условия требуют с каждым днем все больше благ с точки зрения предоставляемых коммунальных услуг. Многие не мыслят своей жизни без горячей воды, вовремя включенного отопления и бесперебойной интернет связи. Конечно, все понимают, что оговоренные блага цивилизации требуют не только своевременной оплаты, но и постоянного контроля и ремонта их путей снабжения. Для этого создается определенная документация, например, акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей, акт разграничения эксплуатационной ответственности водопроводов или электрического оборудования.

Поддержание в рабочем состоянии всех видов коммуникаций – это, прежде всего, затраты на ремонт и замену оборудования, а такие траты в бухгалтерской отчетности должны подтверждаться документально. Согласитесь, когда случиться авария, в первую очередь, людям важно будет, как быстро ликвидируют поломку, а вопросы о том, кто этим должен заниматься, отойдут на задний план.

Для решения подобных жилищно-коммунальных проблем жители многоквартирных домов обращаются к управляющим компаниям (УК), товариществам собственников жилья (ТСЖ), Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и в другие подобные организации. Данным учреждениям владельцы недвижимости перепоручают вести все действия по обеспечению их дома необходимыми ресурсами и жилищными благами. В свою очередь, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК заключают договора с ресурсоснабжающими организациями о выгодном взаимодействии.

Границы балансовой принадлежности тепловых сетей

Зачастую, в крупных и провинциальных городах большинство многоквартирных домов появилось еще в далекие времена прошлого века, поэтому коммуникационные пути из-за давности лет и эксплуатационной выработки часто приходят в негодность. Если говорить о теплосетях, то они начинают требовать к себе внимания ремонтных служб с начала отопительного сезона, когда напор горячей воды быстро находит все возможные дефекты в старых и ржавых трубах. Именно в таких случаях и возникает вопрос, кто должен взять на себя ответственность, исправить неполадки и за считаные часы обеспечить людям тепло в домах.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Для разграничения обязанностей по уходу за коммуникационными путями снабжения существует специальная договоренность между организацией, поставляющей ресурсы, и управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК), которая отвечает за благоустройство дома. В зависимости от данной договоренности определяются границы балансовой принадлежности тепловых сетей. То есть между сторонами договоренности устанавливается некая линия разграничения, определяющая, кто и за какой участок несет ответственность, а, следовательно, и будет проводить ремонт. Такая договоренность между поставщиком ресурсов и потребляемой их стороной называется актом акт разграничения балансовой принадлежности и разграничения эксплуатационной ответственности.

Понятие границы балансовой принадлежности

Прежде чем выяснять, кто и за какой отрезок коммуникационных путей будет нести ответственность, и содержать ее в порядке, необходимо определить, чья же это собственность, то есть у кого на балансе она находится. Для этого и существует такое понятие, как балансовая принадлежность.

Границы балансовой принадлежности – это условные линии, обозначающие, где заканчивается владение коммуникационных сетей ресурсопоставляющей организации, и начинается участок, принадлежавший управляющей компании.

Общая собственность собственников помещений

Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса РФ перечень общего имущества собственников помещения охватывает:

Понятие границ эксплуатационной ответственности

Эксплуатационная ответственность возлагает на собственника коммуникационных путей обязанности по уходу, контролю их использования, а также ликвидации всех возникших неполадок. Для этого также создается договор, который разграничивает пути снабжения на участки эксплуатационной ответственности. В зависимости от того, где проходят границы эксплуатационной ответственности, и определяют, кто будет производить необходимый ремонт.

Если линии, определяющие эксплуатационную ответственность, отсутствуют, их устанавливают в соответствии с границей балансовой принадлежности.

Бывают также случаи иных вариантов определения границ. Они устанавливаются согласно договоренности между собственником-потребителем и компанией, поставляющей ресурсы. Также линией разграничения могут совпадать с местом соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности официально закрепляются в одноименном акте.

Акт разграничения балансовой принадлежности

Когда строительство жилого дома переходит на завершающий этап, обязательно нужно заключить со всеми ресурсоснабжающими компаниями договора о снабжении постройки теми или иными ресурсами. Но прежде чем официально подписывать договоренности, нужно определить:

После определения вышеуказанных границ, подписывается акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и разграничения их эксплуатационной ответственности.

Особенности заключения акта

Чтобы договоренность о размежевании обязанностей по путям снабжения ресурсами (в данном случае теплосети), имела законную силу, нужно обратить внимание на особенности его заключения:

1. Договор заключается в письменной форме между двумя сторонами, одной из которых является ресурсопоставляющая организация, другой – управляющая компания, выступающая от имени потребителей многоквартирных домов.
2. Акт заключается в трех экземплярах. По одному документу должно быть на руках у обеих сторон, а третий у компании, которая будет выступать в качестве посредника во время возникающих споров.
3. Акт балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности – это технический документ, форма отображения договоренности, заключающийся в обязательном порядке при подписании договора теплоснабжения.

Если договор по теплоснабжению не будет содержать условия об обеспечении, содержании и безопасности эксплуатации сетей, приборов и оборудования, то он будет признан ничтожным.

Стороны заключения договора

1 сторона	Теплоснабжающая компания	Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 августа 2012 г. N 808, свидетельствуют, что статус единой теплоснабжающей компанией присваивается решением федерального органа исполнительной власти (в отношении городов с населением 500 тысяч человек и более) или органа местного самоуправления при утверждении схемы теплоснабжения поселения, городского округа. Данная схема, в обязательном порядке должна быть с указанием границ зоны действия компании, которые, в свою очередь, определяются границами системы теплоснабжения.
2 сторона	Потребитель тепловой энергии	Обычно, это выступающая от имени жильцов многоквартирного дома управляющая компания или товарищество собственников жилья, которое берет на себя ответственность принять и оплатить тепловую энергию и теплоноситель, а также строго соблюдать режим потребления тепловой энергии.

Теплоснабжающая компания

Для того чтобы теплоснабжающая компания получила права на свою деятельность и соответствующее решение со стороны органов государственной власти или местного самоуправления, ей необходимо соответствовать неким критериям:

• Иметь право собственности на источник тепловой энергии и тепловые сети, расположенные на территории своей деятельности;
• Иметь соответствующий нормам законодательства размер капитала;
• Иметь возможность осуществления надежного теплоснабжения.

Государственные компетентные органы вправе осведомиться о данных критериях теплоснабжающей компании и перед принятием решения возложить на нее определенную задачу.

В чем суть договора теплоснабжения

Согласно с содержанием Федерального закона «О теплоснабжении» и Постановлению Правительства РФ от 8 августа 2012 г. N 808 «Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», договор теплоснабжения – это договоренность между теплоснабжающей организацией, обязующейся поставить тепловую энергию и/или теплоноситель, и потребителем тепловой энергии, который обязан принять и оплатить тепловую энергию и/или теплоноситель, соблюдая режим потребления тепловой энергии.

Обязательными условиями при подписании договора о взаимодействии и поставке тепловой энергии являются:

Договор о взаимодействии при поставке тепловой энергии потребителям многоквартирных домов оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой подписавшей его стороны.

Подводя итоги вышесказанному, следует еще раз заметить необходимость заключения акта, который разграничивает балансовую принадлежность тепловых сетей и эксплуатационную ответственность сторон. Именно этот документ придет на помощь в холодные зимние дни, когда нужно будет определить ответственного за ремонт сетей теплоснабжения. К тому же он сможет доказать достоверность и обоснованность трат во время финансовой отчётности подотчетного лица, у которого на балансе находится данный участок.